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家事纠纷处理指南

夫妻离婚时房产认定及处理疑难问题

作者:南京律师发布日期:2016-02-16 18:02:39 【阅读次数:

   1、房屋登记在夫妻一方名下或第三人名下的产权认定

  我国婚姻法既承认婚后所得共同制,同时又认可夫妻一方婚后可拥有个人财产。房屋属于不动产,根据我国物权法相关规定,房屋权利的取得以登记为准。产权登记具有公示、公信的效力。因此,我们提倡所有的夫妻共有房屋宜登记在夫妻共同名下,以避免纠纷。但实际生活中,代表登记的现象一定程度上存在,因此,当夫妻离婚时,房屋问题是争议的焦点,一方主张婚后所购为共同财产,而另一方则强调登记在自己名下为自己单方所有。对这两种不同情况,我们认为:

  (1)对登记在一方名下的房屋性质认定:由于我国法定夫妻财产制是婚后所得共同制,因此婚姻关系存续期间购买的房屋,原则上首先应认定为夫妻共有。但如登记方主张房屋归其所有,必须承担举证责任,证明该房屋系其个人出资所购,或符合《婚姻法解释三》第七条规定的其父母出资为其购买等情况。

  (2)对登记在子女名下、父母名下或其他第三人名下的房屋性质认定:对登记在第三人名下的房产,夫妻如主张房屋为共有或一方所有,属于产权争议,主张方自应承担举证责任。对登记在未成年子女名下房屋的权属认定,情形比较复杂。现实生活中,夫妻双方共同出资购买房屋后,可能基于各种因素的考虑将房屋产权登记在未成年子女的名下,但这并不意味着该房屋的真正权利人即为未成年子女,人民法院应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女,离婚时应将房屋认定为未成年子女的财产,由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女,离婚时应将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

  2、离婚案件中按揭房屋的认定和处理

  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付了首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时对该不动产性质如何认定及分割?司法实践中一直存在争议,既有认定为登记方所有的,也有认定为夫妻共同所有的。随着《婚姻法解释三》的出台,该争议尘埃落定。《婚姻法解释三》第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。协议不成的,人民法院判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九第一款规定的原则,由产权登记一方对一方进行补偿。”

  3、父母赠与房屋的归属

  《婚姻法解释二》第二十二条规定:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”由于传统习惯的缘故,父母在出资时往往并不会明确出资给哪一方,因此,很多情况下由于无证据证明是对自己子女的出资,故只能认定为夫妻共同所有,但这又明显有违赠与方父母的本意。由于现实的原因,目前房价畸高,为子女能有好的住处,父母往往倾其所有为子女买房,但一旦小两口离婚,出资父母方不仅在感情上受到伤害,在经济上也有损失,此类问题常常使双方矛盾激化,为到底赠与哪一方争执不休。为此,《婚姻法解释三》第七条进一步规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”该规定不仅易于操作,同时也更理性,使婚姻回归本质,也更符合出资方的本意。尽管该规定在现实社会中引发很大争议,被认为对女方不利,但这只是司法解释对房产的处理所作的规定,保护妇女的利益是婚姻法的基本原则之一,因此,人民法院应根据案件具体情况,结合《婚姻法》保护妇女利益的相关规定来妥善处理离婚诉讼中的财产问题。

  4、离婚案件中公房的使用、承租问题

  现今商品房市场比较繁荣,离婚诉讼中经常涉及的是所购商品房的性质认定和分割问题,关于公房的使用和承租已经随着历史的发展较为少见,但并不代表没有。因此,如果涉及这一问题,人民法院仍可根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》有关规定进行处理。

  5、离婚案件中房改房的分割

  房改房是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。实际生活中,城镇居民购买的房改房主要有两种情况:一是按房改政策购买并已经取得所有权的房屋;二是按房改政策购买尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋。

  (1)按房改政策购买并已经取得所有权的房屋的处理

  根据房改政策,职工购买公有房屋实行市场价、成本价或者标准价。职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳税费后,收入归个人所有。职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用五年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。按房改政策购买并已经取得所有权的房屋就是指以市场价和成本价购买的房改房。其中区分个人婚前购买的房改房和婚姻关系存续期间购买的房改房。

  ①对于个人婚前购买的房改房,根据《婚姻法》第十八条的规定,除当事人另有约定外,属于一方婚前财产,离婚时不得作为夫妻共同财产分割。

  ②对于婚姻关系存续期间购买的房改房,情况则比较复杂。

  《婚姻法解释二》第十九条规定:“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”

  如果登记方主张该房改房系其个人出资,应为其个人财产,是否应予支持?我们倾向认为,按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,职工按成本价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,职工购买现已使用的公有房屋的,售房单位应根据购房职工建立起住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣,此外还要综合考虑职工的职务等因素。可见,按房改政策出售的房屋价格不是单纯的房屋市场价格,该出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇,如果该房屋由夫妻一方按当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理对另一方显属不公。因此,考虑我国实行婚后所得共同制,类似房屋首先应认定为夫妻共有。如果登记方主张其个人所有,必须举证证明该房改房的取得与对方并无任何关系,对方也未因此利益受损,否则认定为共有较为合适。当然,在认定共有的前提下,人民法院可根据实际情况对出资方适当多分。

  (2)尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋的处理

  这主要是指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有房屋。对于尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋,人民法院在审理离婚诉讼时,不能对房屋所有权的归属和分割作出判决,只有在夫妻双方取得该房屋的完全所有权后,才可向人民法院就房屋所有权的归属和分割提起诉讼。当然,双方当事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决,如果就上述问题无法达成一致,人民法院只能就房屋的居住、使用作出判决。《婚姻法解释二》第二十一条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。”

  司法实践中,婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割,对于这个问题,《婚姻法解释三》第十二条规定:“婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。”

  6、关于享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产。

  对此,最高人民法院[2000]法民字第4号针对司法部律师公证工作指导司的复函有明确规定,即夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割的,应予查明购房款是夫妻双方的共同储蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产,如果购房款是夫妻双方的共同储蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。

  7、离婚案件中对违法建筑的处理

  离婚案件中,属于夫妻共同财产的违法建筑是否应当处理以及如何处理的问题,一直是司法实践中的难点。我们认为,违法建筑之所以违法,是因为建设者未取得建设工程规划许可证和其他批准文件造成的,可以通过补办相关审批手续而成为合法建筑,但在违法建筑合法化之前,人民法院无论是判决分割违法建筑还是确定违法建筑的所有权或使用权均是没有法律依据的,故此类纠纷,人民法院不予处理。但对于违法建筑已经产生的既得收益,比如一方出租违法建筑已收取的租金,则应当作为夫妻共同财产进行分割,否则一方因违法建筑获益而另一方一无所获,明显不公,但对于违法建筑可能产生的预期利益,人民法院不予处理。

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