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房屋买卖经典案例

预收的房屋租赁款成为不当得利

作者:南京律师发布日期:2016-02-22 09:01:02 【阅读次数:

   【案情】徐某在2012年通过司法拍卖获得江苏某处的房屋。因原房主李某在拍卖前已将该房屋租赁给张某,并预先收取了2010年到2018年共8年租金80万元。因原房主李某涉及其他诉讼,该房屋被法院拍卖。因该房屋是在拍卖前出租的,徐某应当继续履行原租赁合同,但对于原房主预收的租金有无法律依据?徐某委托律师向法院诉讼要求李某返还。

  【审判】该案经二级人民法院审理后,二审法院审理认定,该房屋经法院司法拍卖,拍定的价格中未扣除租金因素,现拍卖款已用于李某的债务,李某获得该部分利益显属不当得利,应当返还。李某作为原房主,实际已收取8年的房租80万元中,自徐某拍卖成交的2012年8月至2018年10月期间的租金应当由李某返还。

  【评析】江苏通雅律师事务所律师认为:

  1、徐某有权主张房屋租金(使用费)。徐某于2012年取得了房屋的所有权,该房屋的所有权,包含了所有权的全部权能。因此,徐某有权收取房屋自2012年8月起的租金(使用费)。

  2、买卖不破租赁原则不破的是:承租人的承租期限、给付租金的数额、给付租金的方式。买卖必然打破租赁合同、租赁关系的主体。这是对承租人一种保护。

  3、李某收取租金时,有租赁合同为依据,但是,司法拍卖打破了租赁合同后,李某提前收取其后租金丧失了合同上的根据,属不当得利。

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