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房屋买卖经典案例

草签房屋买卖合同能否反悔?

作者:南京律师发布日期:2016-01-29 09:22:14 【阅读次数:

   草签房屋买卖合同能否反悔?

  买卖双方就某房屋的交易草签了一份买卖合同,在约定的时间内,因为行政部门征收冻结,未能签订最终买卖合同。之后,行政部门解除征收冻结,买方能否要求卖方继续签署正式的房屋买卖合同并办理过户?

  本案中,因购买人开始不具备购买条件,故以草签协议的方式签订了买卖协议,后因为部分内容不明确,且房屋的状况发生变化,导致不能签订正式合同,草签协议无法履行。法院认定双方均无过错,无需承担违约责任。

  江苏省苏州市姑苏区人民法院

  民事判决书

  (2014)姑苏民五初字第00446号

  注明:因判决书内容较多,编者作了删减。

  原 告:张某

  委托代理人:李某、徐某

  被 告:俞某

  委托代理人:霍国平 律师

  原告张某诉称:2013年5月11日,原、被告签订了房屋买卖协议,约定购买被告位于苏州市姑苏区东升里7号房屋,总价150万元。因原告系外籍人士,暂不符合购买条件,故双方约定2014年3月31日前交付房屋并办理过户手续。然而截止2014年6月,原告多次催告被告履行合同义务,被告怠于履行,故诉至法院,请求判令:1、被告继续履行协议,交付房屋并协助原告办理过户手续;2、被告承担本案诉讼费用。

  被告辩称:原、被告签订的是房屋买卖草签协议,不具有可履行性。协议第7条约定了因原告身份限制而签订了草签协议,待原告符合条件后签订正式买卖合同。但本案所涉房屋已经于2014年3月27日被苏州征收部门予以冻结,导致正式房屋买卖合同无法签订,因此该草签协议已属于履行不能且非双方原因导致,故双方免责。现双方未能就房屋买卖另行签订正式合同,被告同意返还原告定金10万元,请求法院驳回原告诉讼请求。

  经审理查明:本市东升里7号房屋产权登记在被告名下。

  2013年5月11日,原、被告及苏州某房屋中介公司签订房屋买卖草签协议,原告购买被告房屋,房屋价款150万,因原告原因无法使得房屋及时过户,预计在2014年3月份后可办理房屋过户手续。签订协议后原告向被告支付了定金10万元。

  另查明:2013年5月8日,苏州市住建局发布通知,因平江历史文化街区东升里5号保护修缮改造项目建设,拟对东升里5号予以征收,即日起停办房屋买卖等相关手续,自2013年5月9日至2014年5月8日。

  2014年3月17日,苏州市姑苏区征收部门证明,东升里7号暂不在征收范围。

  2014年3月26日苏州市姑苏区住房建设和市容市政局另行作出书面回应,认定上述征收项目包括东升里5号、7号。

  2014年3月27日,市住建局发出书面通知,载明因前述保护修缮改造项目,对东升里5号、7号房屋暂停办理房屋买卖等相关手续,自2014年3月28日起至2015年3月27日止。

  2014年4月8日,姑苏区房屋征收与补偿服务中心、苏州城投资产开发有限公司向苏州市人民政府征收办公室出具情况说明,东升里7号不列入东升里5号修缮保护项目。但根据实际需要,不排除协议搬迁工作计划。

  再查明:因东升里7号房屋是否涉及征收、能否办理房屋买卖手续在2014年3月至4月期间出现反复,原、被告未能在2014年4月前签订正式房屋买卖合同。后被告向原告表示因征收无法过户,愿意退还定金10万元。因无法联系原告,通过中介公司转达。同年4月19日中介公司回复说上述房屋已解除冻结,可以交易。同年5月23日被告委托律师回函表示原草签协议是意向性协议,现因房屋价格大幅上涨,如依草签协议确定的价格对卖方显失公平,双方应就签订正式房屋买卖合同另行协商房屋价格以及支付方式,协商不成,我方不承担责任。

  以上事实,有原告提供的房屋买卖草签协议、公证委托书、房屋产权证、国有土地使用权证、定金收据、律师函、被告提供的公证书、短信来往记录、本院调取的房屋征收暂停办理相关手续通知及证明一组,及双方当事人的陈述等证据予以证实。

  本院认为:双方签订了《房屋买卖草签协议》并对房屋面积、总价、税费以及签订正式合同等作了约定。就合同来看,系双方就原告的身份限制条件解除时就房屋买卖的主要内容达成合意。该协议在法律性质上符合当事人为将来订立正式合同而达成合意的特征,系一份预约合同。

  本案中,双方在准备订立正式合同时、办理房屋过户手续时,交易标的是否涉及征收、能否办理过户手续存在反复,给正常办理交易带来障碍。故双方未能订立正式合同的责任不可归咎于双方当事人。

  虽然2014年以后,经市住建局通知,涉案房屋可以交易,但已经超出双方当事人约定的签订正式合同的时间,草签协议中约定的价格不再对被告具有约束力。另外从公平角度来出发,被告有权要求与原告重新商定购房价格,并在协商不成情况下不再按草签协议的约定履行协议。

  且双方签订草签协议时,原告仅支付了10万元定金而非全部或绝大部分购房款的情况下,原告要求被告履行草签协议并交付房屋以及协助办理过户手续,本院难以支持。

  综上,依照《中华人民共和国合同法》第44条第1款、第46条、第60条第1款的规定,判决如下:

  驳回原告的全部诉讼请求。

  案件受理费18300元,由原告负担。

  2015年1月12日

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