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房屋买卖经典案例

代理他人卖房的违约责任

作者:南京律师发布日期:2016-01-29 09:21:45 【阅读次数:

   代理他人卖房的违约责任

  受托人以自己的名义代理朋友与他人签订买卖合同,合同签订之后,未能取得所有权人的书面认可,房屋所有权人也不同意出售房屋,该受托人无法履行合同,应当承担违约责任。

  南京市江宁区人民法院

  民事判决书

  (2013)江宁民初字第3117号

  备注:判决书内容较长,编者作了适当删减。

  原 告:陈某 男 某年某月生

  住 址:省略

  委托代理人:霍国平 律师

  被 告:孙某 男 某年某月生

  住 址:省略

  原告陈某诉称:2013年5月18日,原告陈某与被告孙某在某房屋中介公司签订了房地产买卖合同,原告以130万元的总价款购买南京市江宁区山水方舟雅苑16幢某室房屋。原告支付了2万元定金后,被告表示无法履行合同,经原告催告,被告仍不履行合同。现要求被告承担违约责任,双倍返还定金。

  被告孙某辩称:被告不是房屋所有权人,签订合同时无所有权人授权,被告只是帮忙,故不能成为本案被告,请求驳回原告诉讼请求。

  经审理查明:2013年5月18日,原告陈某与被告孙某签订房地产买卖合同一份。合同约定原告陈某购买南京市江宁区山水方舟雅苑16幢某室房屋,房屋价款130万元,采取分期付款,首付款于双方送件成功当日支付。合同还约定双方应于2013年6月4日前签订《个人住房借款合同》,并到房屋登记机关办理申请贷款手续。合同签订当天,原告陈某支付了定金2万元,被告孙某出具收款收据一份。在办理申请买卖手续前,被告孙某表示因房屋所有权人的原因,无法履行合同。2013年6月8日,原告陈某通过顺丰快递向被告邮寄了《敦促履行通知书》,被告表示收到,但仍然无法履行合同。

  另查明,被告孙某向中介公司出具保证函一份,保证函载明被告孙某受涉案房屋业主孙某某的委托,代表涉案房屋所有权人委托中介公司出售物业,并代为办理涉及买卖一切事宜。如果授权不实或者超越授权,导致买卖无效或者无法履行合同的。本人承担相应的违约责任。原告陈某也在保证函上签字。

  上述事实有当事人陈述、房地产买卖合同、快递单据、手机短信、房屋交付使用证明、保证函等证据证实,经审理查明有证明效力。

  本院认为:依法成立的合同收到法律保护。被告孙某在庭审中明确表示,签订买卖合同时没能得到产权人的授权,事后也不能说服产权人卖房。因此被告孙某出售房屋的行为应当认定为无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应当支持。”本案中,被告孙某虽然出售房屋的行为属于无权处分行为,但是原、被告签订合同是双方真实意思的表示,买卖合同本身仍然是合法有效的。原告签订合同后按合同约定支付了定金,而被告孙某因无权处分而导致不能履行卖方义务,应当承担合同违约责任。而且被告孙某在保证函中也明确承诺,如果因授权不实或者超越代理权限,导致买卖无效或者交易无法履行的,应当按定金数额赔付对方。因此原告陈某不在要求履行合同,而要求被告双倍返还定金的诉讼请求本院予以支持。被告是成年人,应当知道签订买卖合同和签署保证函的法律后果,被告孙某认为只是帮忙不是本案适格被告的抗辩理由,与事实不符,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、第115条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条、第64条规定,判决如下:

  被告孙某于本判决生效后10内向原告陈某双倍返还定金4万元。

  本案受理费由被告承担。

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